Baufinanzierung Eigentumswohnung trotz gestiegener (und weiter steigender) Zinsen

eingestellt am 2. Okt 2022
Hallo zusammen,

als mögliche Alterswohnung für ihre Eltern haben meine Frau und ich eine nach allen Prüfungen sehr gut passende Eigentumswohnung als demnächst startendes Neubauprojekt gefunden. Der Umzug wird für meine Schwiegereltern zwar hoffentlich frühestens in 10 Jahren fällig, aber wir würden gerne jetzt zuschlagen, da wir...
  • ... einiges angespart haben, dessen Wertverfall durch Inflation wir nicht zusehen möchten.
  • ... eine ähnlich gut geeignete Wohnung (Lage, KWK-Energiekonzept) in absehbarer zeit nicht erwarten.
In der Zwischenzeit möchten wir die Wohnung vermieten. Eigennutzung kommt für uns wohnortbedingt nicht infrage.

Meine Frage bezieht sich auf Eure Erfahrungswerte/Empfehlungen zur Immobilienfinanzierung in Anbetracht der aktuellen Zinsentwicklung. Bis zu 60% des Kaufpreises inkl. Nebenkosten können wir aus Eigenmitteln stemmen.

Bisher habe ich auf Empfehlung ein Angebot der FIBA Consulting GmbH eingeholt, wurde aber darauf hingewiesen, dass sich die Kreditzinsen derzeit fast wöchentlich erhöhen. Hilfreich finde ich außerdem dieses Vergleichsportal hypotheken.fmh.de/rec…h2/.

Habt Ihr aktuelle Erfahrungswerte/Empfehlungen bei der Baukreditoptimierung? Lohnt sich aktuell langes Vergleichen überhaupt oder sollte man sich möglichst schnell ein akzeptables Angebot sichern? Komplexes Thema, ich weiß...

Danke vorab für Eure Rückmeldungen
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40 Kommentare

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    Ich sehe das ein bisschen anders als die meisten vor mir: 

    Das schwierigste ist aktuell ein Objekt zu finden, dass insgesamt gut ist. Die Kriterien hast du selber schon genannt. 

    Cash rumliegen zu haben ist aktuell auch keine gute Idee und eigentlich geht die Fachwelt davon aus, dass die Zinsen weiter steigen werden. 

    Natürlich wird sich das mittelfristig auch auf dem Immobilienmarkt bemerkbar machen, in Form von mehr Angeboten und vielleicht geringeren Kaufpreisen, aber Neubauten wird es auch dann nicht wie Sand am Meer geben, zumal die Baukosten auch immens gestiegen sind und weiter steigen. Wie viel die Kaufpreise wirklich sinken werden, kann dir aber keiner seriös vorhersagen. Gerade im Wohnungsmarkt glaube ich nicht, dass das Welten sein werden (kann mich natürlich irren). 

    Ich würde zugreifen. 
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    Ich beobachte den Imo Markt ungefähr 6 Jahre etwas genauer weil Interesse meinen Wohnsitz zu verlegen. Bisher war das Angebot schlecht, und die guten Häuser waren meistens am selben Tag reserviert.
    Jetzt verändert sich etwas aber langsam. Das Angebot steigt und auch neuere Häuser kommen in den Markt. Ist auch eine gewisse Torschlusspanik zu erkennen ( Flaches Land ). Die Zinsen sind von um 1,2% auf um die 3% für 10 Jahre gestiegen und die Blase der Kaufpreise ist am höchstem Punkt angekommen. Ich denke im Frühjahr wird der Markt sich mit Angeboten füllen je nachdem wie sich die Lage weiter entwickelt.
    Neubau ist leider schwierig geworden, würde zwar gute Grundstücke zwischen 50 - 60000 Euro bekommen je um die 700qm aber die Baupreise wurden alleine dieses Jahr schon min. 3x je 10% erhöht. Inzwischen komme ich auf einen gesamt Preis wo ich das neu gebaute nicht mehr so einfach verkaufen könnte für den Herstellungspreis.
    Bin ganz froh das die Zinsen endlich hochgehen damit bereinigt sich der Markt etwas, hoffendlich steigen sie noch kräftig..... (bearbeitet)
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    Kurz und knapp:

    1. Interhyp + Dr. Klein, auch in der Reihenfolge

    Nach meiner Erfahrung sind die lokalen Angebote nur in Ausnahmefällen besser bzw. Gleichwertig, wenn ein Aktionszins etc. angeboten wird. Da jetzt die Termine abzuklappern und erstmal zu bekommen kostet unnötig "Zinssatz".

    2. Schnell sein, der Zinssatz kennt aktuell nur eine Richtung - nach oben. Je schneller Ihr die vollständigen Unterlagen einreicht oder uploaded, desto besser.

    3. ab 20% Eigenkapital, werden auch die besten Angebote von der Software der o.g. Vermittler "ausgespuckt", i.d.R. sind das große Versicherungen oder Platzhirsche wie die ING, SpK und einige Volksbanken.


    Tipps:

    Der Beleihungswert spielt hier eine wichtige Rolle. Die meisten Banken nutzen hierfür externe Tools, die Ergebnisse schwanken, insbesondere weil die Bank ggfs. noch eine eigene Bewertung des Objektes vornimmt, um Besonderheiten abzubilden. In 2020 ein Haus gekauft, da hat man noch alles recht großzügig und kundenfreundlich ausgelegt. Mai 2022 Anschlussfinanzierung ETW, gleiche Bank, alles sehr penibel und eher kundenunfreundlich ausgelegt, sodass man am Ende noch eine Zinsstufe runtergerutscht ist.


    Kurzum: Die Banken schauen genau hin und bewerten den Beleihungswert in der Krise sehr zurückhaltend -> kleiner Zinsaufschlag wahrscheinlich.


    Aber bei 60% EK-Anteil sollten Euch die BauFi-Vermittler-Tools zu Füßen liegen.


    Letzter Punkt: Die Zinsaufwendungen lassen sich von der zu versteuernden Mieteinnahmen absetzen. (Lasst euch dazu fachkundig beraten.) Ich mache hier keine Steuerberatung, nur als Hinweis. (bearbeitet)
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    Guter Beitrag

    Auch interessant zu wissen ist, dass gewisse Anbieter „No-Go‘s“ haben. Beispielsweise eine Befristung im Arbeitsvertrag.

    Einkommen und Eigenkapital egal…
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    Kauf dir ne Finanztest am Kiosk. Da sind in der Mitte immer aktuelle Bauzinsen für verschiedene Finanzierungen und Laufzeiten abgedruckt. Damit bekommst du einen sofortigen Überblick, in welchem Rahmen du dich bewegst. Danach klapperst du die oberen zwei oder drei ab, das sind fast immer Kreditvermittler wie Dr Klein und Co. Ich hab damals bei der HypoVereinsbank ne Vermittlung bekommen. Alles lief telefonisch und per Mail, was vollkommen ausreichend war, wenn man nicht absolut planlos ist. Die Hausbank hier hatte ein Angebot das man nicht mal mehr als Frechheit bezeichnen konnte.

    Die Vermittlung per Telefon hat mir jede mögliche Konstellation durchgerechnet, konnte mir sofort sagen, wieviel Euro ich zusätzlich investieren müsste, um einen besseren Zinssatz zu bekommen (bei mir 5k, die habe ich mir dann woanders besorgt) und jede Menge mehr. Fand ich super. Die sichern die die Zinsen dann für einen bestimmt Zeitraum zu, früher mal drei Wochen. In der Zeit musst du alle Unterlagen einreichen, deshalb solltet ihr alles planbare wie Abrechnungen etc bereits besorgen und - ganz wichtig - mit dem Verkäufer schon kurz vor handelseinig sein.

    Die Zinsen können sich täglich ändern, klar, vor allem heutzutage. Damals (2015) war das aber eher ne wöchentliche Sache und die Sprünge waren eher minimal in beide Richtungen. Wichtiger als die zweite Stelle hinterm. Komma ist, dass ihr vorher absolut sicher in allem seid. Das beinhaltet auch dass die Wohnung die ihr kaufen wollt vollständig geplant ist, damit nicht später noch 30k mehr finanziert werden müssen, weil zb im Bad nur ne 90 cm Dusche mit 10 cm Höhe und Duschstange aus dem Baumarkt beim Anbieter standardmäßig dabei ist, sondern schon das eingepreist ist, was ihr wollt.
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    @ProCent

    die BBBank kannst du vergessen. War auch unsere Hausbank. Das erste Angebot zur Anschlussfinanzierung von denen war eine Unverschämtheit. Doppelter Zinssatz unseres besten Angebots von Interhyp.
    Dann kam nur ein "zeigen Sie uns mal, wie ihr bestes Angebot aussieht, wir schauen was wir machen können". Unfreundlich, so wenig Aufwand wie möglich und dann war das letzte Angebot trotzdem von den Bedingungen wie auch vom Zinssatz schlechter als das Interhyp Angebot.
    Das war ganz klar eine Aussage unter dem Motto: Wir möchten euch nicht mehr als Kunden haben, haben über 10 Jahre genug mit euch verdient.

    Von Interhyp war ich positiv überrascht, da lief wirklich alles glatt, es wurde bei den Möglichkeiten hin und her jongliert und die haben auch Darlehensgeber in ihrer Datenbank, die nicht aktiv auf dem Markt werben und du nicht selbständig vorab mit ihnen in Kontakt treten kannst, sondern nur über Vermittler tätig sind und dadurch sehr gute Zinssätze anbieten können.
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    Luxus, wenn ihr 60% selbst finanzieren könnt.
    Da sollte irgendwas um 2% doch wohl immer noch drin sein bei dem Kredit.

    Oder sind wir wie in den USA auch schon langsam bei 6%? Habe ich noch nicht so gehen
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    Die Angebote haben nur noch wenige Tage oder Stunden Gültigkeit. Man kann zwar vergleichen am im Grunde muss das tagesaktuell geschehen und das schafft man eigentlich nur wenn du zwei, drei, vier Banken vor Ort abklapperst (und die sich die Zeit nehmen).

    Es ist leider gerade ein friss oder stirb.

    In meinem Umfeld sind am Ende doch alle (2) bei der Hausbank gelandet. Wir selbst auch.


    Entgegen den unkenrufen hier möchte ich dich aber sogar ermutigen dich einmal mit den Mieteinnahmen, den Raten und den steuerlichen Aspekten auseinander zu setzen.
    Wenn du die Möglichkeit hast mehrere Wohnungen zu kaufen könnte das ggfs mehr Sinn machen. (dein Kapital sollte für mindestens 2, eigentlich auch 3 ausreichen)
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    Für wieviel Wohnungen es reicht hängt doch auch vom lokalen Markt ab. Und auch von der Marktsituation.

    In gefragten Märkten ist tw. aktuell nur der Schrott auf dem Markt... und das zu Preisen die sich nicht lohnen (Sanierungsstau, Kosten etc.). So pauschal kann man da nix raten...
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    Ich spiegel dir einfach mal eine andere Meinung /Sichtweise - auch wenn du anfangs nicht daran gedacht hast hilft es manchmal Alternativen zu kennen:
    Prämissen für die Entscheidung:
    -ihr braucht die Wohnung mind. 10 Jahre lang nicht
    - ihr habt mehrere hundert k auf dem Sparbuch liegen

    Klar, es sind grad "etwas turbulente" Zeiten an den Aktienmärkten allerdings könntet ihr jetzt auch von den günstigen Einstiegspreisen profitieren. Ihr könntet euer Geld - das aktuell "nur rumliegt und an Wert verliert" in einen global deverisizerten ETF (z. B. msci acwi World) investieren. Bei einem Anlage Horizont von mindestens 10 jahren ist das eine Option, die man in Betracht ziehen sollte.

    Wie sich die Hauspreise entwickeln weiß niemand. Eine Garantie dass die, so wie die letzten 10 Jahren, weiter steigen gibt es nicht. Auch wird irgendwann der demographische Wandel auf dem Immobilienmarkt zu spüren sein (wenn wir nicht gerade wieder durch unvorhersehbare Events viel Zuwanderung erfahren).

    Angst etwas zu verpassen war noch nie hilfreich in solchen Situationen.
    Holt mehrere Angebote ein und vergleicht die Alternativen.
    Wäre nett wenn du das Ergebnis dann hier möglichst anonymisiert teilen würdest - viel Erfolg
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    Wir waren für unser Haus bei der Interhyp und wurden da gut beraten.
    Selbst wenn du dort nicht abschließt, wäre so ein Termin in den nächsten Tagen gut, um deine aktuellen Chancen abschätzen zu können.
    Die können aber auch nicht in die Zukunft schauen. (bearbeitet)
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    Irgendwas mit 2 ist nicht mehr drin. Auch nicht was annäherndes. Eher was kurz vor vier.

    Ob dein Geld durch die Inflation gefressen wird, oder die Immobilie nach dem Kauf 30% verliert ist auch kein Unterschied

    Ich würde eher sukzessive in Substanz Werte, bzw auf Immobilien Schnäppchen in den nächsten 1-2 Jahren spekulieren (bearbeitet)
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    Tatsächlich. Wir sind auch schon bei 4%, obwohl hier die Zinsen von der EZB nur auf über 1% angehoben wurden im Gegensatz zur USA. Aber da greifen die Banken wohl vorweg.
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    Wenns wöchentlich teurer wird, macht warten genau welchen Sinn...?
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    Gibt wohl nur zwei Anbieter: dr. Klein und nen Anderen
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    Genau, das war der zweite Makler.
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    Villeicht sind in der Familie noch Bausparverträge mit günstigen Konditionen vorhanden?
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    Die mit den günstigen Konditionen sind meist wenige Jahre alt und noch nicht soweit das sie in Anspruch genommen werden können
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    Was würdet Ihr mit der Wohnung bis zur Nutzung durch die Schwiegereltern machen? Habt Ihr selbst schon selbst genutztes Wohneigentum?
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    Mal bei der Hausbank fragen, die haben oft bessere Konditionen als kreditvermittler. Speziell falls die Hausbank eine lokale Sparkasse, Volksbank o. Ä ist.
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    Da kann er sein Geld auch verschenken. War meine persönliche Erfahrung bei meiner Sparkasse, als „Extra“ bekam ich vom „Kundenberater“ auch noch eine Beleidigung.
    Das war das Ende von 26 Jahren Sparkassenkunde.
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    Würde auch einfach mal bei Dr. Klein, Interhyp oder Haus und Wohnen anfragen. Berücksichtigt vor allem Dinge wie 2x Rate anpassen (einer von Euch erkrankt für lange Zeit, Tilgung runter, wieder gesund, Tilgung rauf) Anzahl und Mini-bzw. Maximalbetrag bei Sondertilgungen. Das schlägt sich direkt im Zins nieder.
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    Bei uns ist es zwar mittlerweile 3 Jahre her, aber wir hatten damals Termine bei Dr. Klein, unserer damaligen Hausbank (Sparda), der Sparkasse und einer Volksbank. Letzten Endes waren zu der damaligen Zeit die Angebote alle Ähnlich, bei Dr. Klein gab's keine signifikant besseren Angebote als von den Banken direkt und sie haben auch nicht alle Banken in ihrem Portfolio. Sparkasse war auf Nr. 2 und war bereit die Anderen Angebote zu unterbieten. Das mit Abstand beste Angebot gab's bei uns aber von der Hausbank, da diese unsere Finanzlage eben auch gut kannte.
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    Forward-Darlehen wäre eine Möglichkeit. Damit sichert man sich die Zinsen zum Zeitpunkt X und kann den Markt beobachten was sich so tut in 2023.
    Neubau würde ich erstmal abwarten. Ich denke wenn die Wirtschaft richtig runtergeht in 2023 gibt es gute neuere Häuser bezahlbar, und auch die Baupreise müssen dann wieder sinken,,,,
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    Autor*in
    Nochmals vielen Dank für Eure zahlreichen wertvollen Rückmeldungen!
    Bei uns ist nun auf mehreren Wegen die Sparda BaWü als "günstigste" Option rausgekommen. Habt Ihr Erfahrungswerte/Einschätzungen, ob eine Anfrage direkt bei der Bank versus den Weg über die Kreditvermittlungen lohnt bzgl. besserer Konditionen, da ohne Provision?
    Ich habe Sorge, dass ich durch eine Direktanfrage die Bank am Ende gegenüber den Kreditvermittlern "sperre", es mit dem Direktkontakt (via Internet, da physisch zu weit weg) zur Bank dann schlechter klappt als per Vermittlung und ich so am Ende zwischen den Stühlen lande. Andererseits würde bei vielen Anfragen die Bank evtl. die Direktkontakte bevorzugen, da für diese keine Proision anfällt.
    Im Zweifel werde ich auf die vermeintliche Nummer sicher gehen und mich unter den Vermittlern mit bester Kondition für den sympathischsten entscheiden.
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    Also uns wäre von der Spardabank damals von Dr. Klein auch ein Angebot möglich gewesen, da diese ja aber unsere Hausbank war, habe ich direkt dort angefragt und einen besseren Zins erhalten, als es von Dr. Klein ermittelt wurde.
    Ruf doch mal bei der Sparda mehr oder weniger Anonym an und erkundige dich nach den Konditionen, erzähle denen ruhig auch, dass du über einen Vermittler diese und jene Konditionen vorgeschlagen bekommen hast und eben aber lieber direkt bei ihnen abschließen möchtest. Eigentlich müsste das denen ja recht sein, wenn sie die Provision nicht abdrücken müssen.
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