Infos zu Mehrfamilienhaus kaufen

Hallo erstmal^^

Ich bin seit Wochen am überlegen ob ich ein Mehrfamilienhaus kaufen soll, in dem ich selbst auch wohne.
Hab nächste Woche Termine bei zwei Banken um mir Finanzierungsangebote ein zu holen.

Jetzt wollte ich euch mal fragen ob ihr noch irgendwelche Tips oder Tricks habt, worauf man achten sollte ob es irgendwelche besonderen Vergünstigungen gibt die nicht unbedingt jeder kennt etc.

Bin für jeden Rat dankbar

Beste Kommentare

bisschen OffTopic aber: Selber mit den eigenen Mietern zusammen wohnen... Kenn ich aus dem Familienkreis und die habens schnell wieder gelassen. Du wirst durch die fehlende Distanz zum Vermieter am laufendem Band als Schlichter für nachbarschaftliche Streits, Ansprechpartner für sofortiges Aufheben jedweder Mängel etc. gesehen werden. Gibt sicher Leute die damit umgehen können, aber bedenken sollte man den Aspekt auf jeden Fall auch (neben dem finanziellem)

Itschie22

Sowas in einem Schnäppchenforum fragen? oO


Das ist hier (wie Du schon richtig sagst) ein Schnäppchen-Forum und kein Kein-Geld-Forum. Man kann auch (und insbesondere) bei Großanschaffungen Geld sparen.

41 Kommentare

KfW vll.

Sowas in einem Schnäppchenforum fragen? oO

kosta quanta?

Ich kann dir nur den Rat geben, dass auf die steuerliche Problematiken zukommen werden.
Das heißt für dich, dass du zumindest mal mit einem Steuerberater sprechen solltest.

Moderator

Man sollte vor allem darauf achten, dass man sich das nicht zu einfach vorstellt und nicht zahlreiche Kosten außer Acht lässt. Aber viel Erfolg!

Schaue einmal bei der Sparkasse Remscheid vorbei, dort gibt es sehr günstige Konditionen! Je nach Bonität für 10 Jahre sind bis 50% des BW 1,55% möglich!

1. Ohne Makler, das spart schon mal ordentlich Kohle.
2. Ein Notar in der Familie wär mega ;o)
3. KFW Kredit auf jedenfall, max. 50.000 € meine ich mich zuerinnern, aber immerhin!
4. Habt ihr was zum investieren oder Vollfinanzierung?
5. Mehr als 2 Banken fragen !!

so schnell wie möglich Kredit tilgen.

Klassische Zahlungsstromanalyse machen, Zeithorizont abchecken, eigene Zukunftsplanung durchdenken. Wie alt ist das Haus, wann stehen große Erneuerungen an. Immer temporären Mietausfall mit einrechnen, passiert quasi immer. Kann man es finanzieren, wenn 6 Monate Einnahmen fehlen? Sonst mal bei Haus&Grund vorbeischauen, die haben für Vermieter meistens auch noch Tipps.

Itschie22

Sowas in einem Schnäppchenforum fragen? oO


Das ist hier (wie Du schon richtig sagst) ein Schnäppchen-Forum und kein Kein-Geld-Forum. Man kann auch (und insbesondere) bei Großanschaffungen Geld sparen.

dusel77

1. Ohne Makler, das spart schon mal ordentlich Kohle. 2. Ein Notar in der Familie wär mega ;o) 3. KFW Kredit auf jedenfall, max. 50.000 € meine ich mich zuerinnern, aber immerhin! 4. Habt ihr was zum investieren oder Vollfinanzierung? 5. Mehr als 2 Banken fragen !!



Also wenn ich mich nicht total irre, hilft dir der Makler in der Familie 0,0 weil die IMMER abrechnen müssen.
Die werden darauf hin sogar geprüft. Sind gerade selber dabei Sachen eintragen zu lassen, aber ich lasse mich gerne eines besseren belehren. Bei Anwälten ist es auf jeden Fall so.

bisschen OffTopic aber: Selber mit den eigenen Mietern zusammen wohnen... Kenn ich aus dem Familienkreis und die habens schnell wieder gelassen. Du wirst durch die fehlende Distanz zum Vermieter am laufendem Band als Schlichter für nachbarschaftliche Streits, Ansprechpartner für sofortiges Aufheben jedweder Mängel etc. gesehen werden. Gibt sicher Leute die damit umgehen können, aber bedenken sollte man den Aspekt auf jeden Fall auch (neben dem finanziellem)

Einfach mehrere von denen hier:
hukd.mydealz.de/dea…552
übereinander bauen und jeweils das Dach weglassen.

schmidti111

so schnell wie möglich Kredit tilgen.



Das ist bei den aktuellen Niedrigzinsen nicht unbedingt angebracht.
Es sei denn es soll schnell eine neue Beleihung stattfinden.
Ansonsten ist es aktuell bei Mehrfamilienhäusern oftmals ratsamer die Hebelwirkung des Niedrigzins-Fremdkapitals zu nutzen.

nr1610

Also wenn ich mich nicht total irre, hilft dir der Makler in der Familie 0,0 weil die IMMER abrechnen müssen. Die werden darauf hin sogar geprüft. Sind gerade selber dabei Sachen eintragen zu lassen, aber ich lasse mich gerne eines besseren belehren. Bei Anwälten ist es auf jeden Fall so.



Da hast Du komplett recht. Festgelegte Sätze, mal eben an irgendetwas bei diesen Sachen sparen ist nicht.

wenn du ein Angebot von einer Bank hast zur Bank B gehen und besseres vorlegen lassen. damit dann wieder zur Bank A usw. und ja nicht unter Druck setzen lassen. beschäftige die vorher ordentlich damit welche Tilgungsarten usw es gibt. und wienlange du den Kredit laufen lassen möchtest ! Nicht was die Bank möchte. Die Banken sind Betrüger und sind nur auf ihr eigenes Wohl aus.

Bei den niedrigen Zinsen sind die Konditionen bei der KfW meist schlechter. So war es jedenfalls bei uns.... Wir hätten mit KfW einen höheren Kredit gehabt, als jetzt ohne. Also immer genau durchrechnen... Auf jeden Fall Geld für Unvorhergesehenes übrig lassen, denn das holt dich auf jeden Fall ein. Zudem würde ich das Haus von einem Gutachter prüfen lassen. Kostest zwar etwas, aber erspart dir im schlimmsten Fall den finanziellen Ruin.

Bei KfW auch nach dem Sanierungskredit schauen. Sind nochmal pro Einheit 50000

Verfasser

Also, mit den Mietern ( die alle in dem letzten jahr erst eingezogen sind , alle recht jung ) verstehe ich mich sehr gut.
Die meisten arbeiten mach ich eh selbst, kleinere Reperaturen kann ich meistens auch selbst machen.
Ein Makler ist nicht im Spiel, das Haus soll knapp 200.000€ kosten, die meisten renovierungen ( fassadendemmung dachgeschoss boden gedemmt ... wurden gemacht. ) Energiewert B .
Lage ist Ruhig, direkt hinterm haus 2 gärten und dahinter ein feld.
Momentan gibt es 14.400 p.a. aus Mieteinnahmen. Selbst wenn 2 mieter ausfallen, kann ich die kosten selbst tragen , dann gibt es halt keinen urlaub bzw größere anschaffungen.
Die wohnungen waren letztes jahr auch alle recht schnell wieder vermietet worden, davor wohnten hier ältere damen ( die eine 35 jahre die andere seit 1957, wo auch das haus gebaut wurde ).

Verfasser

und vielen dank für die unglaublich vielen kommentare :):)

tozimek

Also, mit den Mietern ( die alle in dem letzten jahr erst eingezogen sind , alle recht jung ) verstehe ich mich sehr gut.


Warts mal ab - sobald du Vermieter bist und die deine Mieter, dann verbindet euch eine geschäftliche Beziehung und damit geht es ums Geld, und beim Geld hört die Freundschaft bekanntlich auf. ...

Bei KfW auch nach dem Sanierungskredit schauen. Sind nochmal pro Einheit 50.000 Euro drin. Im Gegensatz zum Kaufkredit sogar mit Sondertilgung. Bei guten Zinsen würde ich den KfW Baukredit sausen lassen und mit Sondertilgung über die Bank laufen lassen...

Wichtiger TIP: Aufpassen, was die Bankfuzis bei deiner Kreditanfrage über die Schufa eingeben!

Hier kann ein falscher Hacken evtl. Fatal sein, da dieser ggf. als "abgelehnter Kredit" gewertet würde! Also am besten sich die paar € mal nehmen und selbst VOR der ersten Kreditanfrage eine Auskunft (geht auch Online!) holen.

Ansonsten lohnt sich da eine ordentliche Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt und ggf. Energieberater. Das ist gut investiertes Geld aus meiner Sicht, da die dir Tipps geben können, die auf die Dauer richtig Geld einsparen helfen.
Die entsprechenden Versicherunge (evtl. Lebensv., Vermieterrechtschutz, etc.) sollte man auch nicht aus den Augen verlieren.

tozimek

Also, mit den Mietern ( die alle in dem letzten jahr erst eingezogen sind , alle recht jung ) verstehe ich mich sehr gut. Die meisten arbeiten mach ich eh selbst, kleinere Reperaturen kann ich meistens auch selbst machen. Ein Makler ist nicht im Spiel, das Haus soll knapp 200.000€ kosten, die meisten renovierungen ( fassadendemmung dachgeschoss boden gedemmt ... wurden gemacht. ) Energiewert B . Lage ist Ruhig, direkt hinterm haus 2 gärten und dahinter ein feld. Momentan gibt es 14.400 p.a. aus Mieteinnahmen.



200k fürn Mehrfamilienhaus? Ist das vom Amtsgericht? Also wenn dir da keiner Geld schenken will dann ist da doch was faul.

Admin

Also - erstmal viele Kreditangebote einholen. Die Commerzbank und Hypo sind momentan super stark für Kredite. Interhyp ist ein universeller Vergleicher, aber ich würde trotzdem bei vielen Banken nochmal separat anfragen.

Wichtig! Die Banken werben mit günstigen Prozenten, die später dann aber effektiv höher werden, weil sie einem andere Produkte wie z.B. Risiko lebensversicherungen aufschwatzen, bzw. als Bedingung machen. All diese Dinge immer in den effektiven Zinssatz reinbuchen. Wenn Du ein konkretes Angebot hast, gucken sich andere Banken dies auch gerne nochmal an und gucken, ob sies unterbieten können.

Nerviger langer Prozess Ich würde schauen, dass Du Berater findest mit denen Du per Email kommunizieren kannst, sonst verschwendet man viel Zeit nur dafür, dass man daneben sitzt währnd der Bankberater die Daten in seinen Computer eintippt. Absolut unnötig.

Tipp: 2 Kredite holen. Einen mit super niedrigen Zinssatz und einem mit etwas höherem Zisnsatz aber längerer Laufzeit. Die Wahrscheinlichkeit, dass in 10 Jahren oder wann auch immer der Kredit ausläuft die Zinsen noch auf einem ähnlich niedrigen Niveau sind, ist gering. Klar kann man auch ein wenig gamblen und drauf hoffen, aber das muss jeder für sich entscheiden.

Weiterer Tipp: Soviel Eigenkapital wie möglich zurückhalten. Kredit für den Kauf ist um einiges leichter zu bekommen, als einen Kredit für die Sanierung.


Noch ein guter Tipp zum Verhandeln: Niemals selber den ersten Preis sagen. Immer erst die Gegenseite etwas runtergehen lassen. Manchmal schafft man es sogar, dass die Gegenseite ein zweites mal runtergeht ohne dass man ein einzigen Preis genannt hat. So ist man schonmal deutlich näher am Wunschpreis dran. Und nicht übertreiben, beim Handeln muss man sich immer bewußt sein, dass man auch den Bogen überspannen kann, speziell wenn noch andere Leute interessiert sind.

Verfasser

tozimek

Also, mit den Mietern ( die alle in dem letzten jahr erst eingezogen sind , alle recht jung ) verstehe ich mich sehr gut. Die meisten arbeiten mach ich eh selbst, kleinere Reperaturen kann ich meistens auch selbst machen. Ein Makler ist nicht im Spiel, das Haus soll knapp 200.000€ kosten, die meisten renovierungen ( fassadendemmung dachgeschoss boden gedemmt ... wurden gemacht. ) Energiewert B . Lage ist Ruhig, direkt hinterm haus 2 gärten und dahinter ein feld. Momentan gibt es 14.400 p.a. aus Mieteinnahmen.



Nein ist es nicht, ich selbst wohne seit über einem jahr hier drin und habe nichts negativ festgestellt, hatte mal verdacht auf schimmel als ich eingezogen bin und alte Tapeten runter gerissen hab, aber der vermieter kam direkt am nächsten tag und hat gemessen, war alles tip top.

tozimek

Nein ist es nicht, ich selbst wohne seit über einem jahr hier drin und habe nichts negativ festgestellt, hatte mal verdacht auf schimmel als ich eingezogen bin und alte Tapeten runter gerissen hab, aber der vermieter kam direkt am nächsten tag und hat gemessen, war alles tip top.



Also du hast Rendite von über 7% was sehr sehr gut ist. desweiteren ist es halt sehr sehr günstig. Darf man mal fragen wo das ist? Ich mein was kostet bei euch denn eine Wohnung?

Und hol dir das Cashback über Qipu beim Kreditabschluss X)

KFW überdenken. Wir haben es nicht gemacht, da keine Sondertilgung moeglich.
Je nachdem was man sich für ein Tilgungszeit (z.B. 10 oder 15 Jahre) setzt evtl.
mit Direktbanken z.B. ingDiBa etc. billiger. So schnell wie moeglich zahlen.
Wer eh auf 25+ Jahre setzt sollte es allerdings mitnehmen.

biallo.de/fin…php

JohnnyBonjourno

Also du hast Rendite von über 7% was sehr sehr gut ist. desweiteren ist es halt sehr sehr günstig. Darf man mal fragen wo das ist? Ich mein was kostet bei euch denn eine Wohnung?


Sich über die Rendite Gedanken zu machen ist ja schonmal richtig, ABER diese angenommene "Roh-Rendite" sagt für den Einzelfall nicht allzuviel aus.
Die möglichen Fallstricke für so ein Unterfangen sind fast endlos, allein von der Kalkulationsbasis her wäre IMO folgende Punkte am wichtigsten:

- Unterhaltskosten und Rückstellungen für zukünftige Reparaturen. Es ist leicht zu sagen, man kümmert sich selber um "Kleinigkeiten", aber was sin diese Arbeiten in Euro wert, wer kümmert sich um sowas wenn man selbst im urlaub/krank/auf Arbeit ist etc. Auch Rückstellungen für zukünftiger Reparaturen sind enorm wichtig, ein neues Dach kann locker mal 30.000€-50.000€ kosten und wird höchstwahrscheinlich irgendwann in den nächsten 20 Jahren mal fällig werden.

- Höhe der Mieteinnahmen, der Mietnebenkosten, Spielraum für Mieterhöhungen in der Zukunft, realistische Umlegbarkeit von Modernisierungskosten auf die Miete. Auf das Objekt bezogen hiesse das zu prüfen, was im Rohertrag 14.400€/a überhaupt alles drin ist (sind z.B. alle umlegbaren Nebenkosten auf wirklich umgelegt?) und welche zusätzliche Nebenkosten für den Vermieter da noch drauf kommen zB Verwaltunsgkosten, Steuern&Abgaben,Mietausfall, Rückstellungen etc.

Schön zum Einlesen finde ich das Vermieter-forum punkt komm. Auch die zahlreichen Horror-Stories dort (z.B. der Mieter zahlt einfach seit 2 Jahren keine Miete, was tun?) sind zur Abschreckung gut geeignet.


schmidti111

so schnell wie möglich Kredit tilgen.

JohnnyBonjourno

200k fürn Mehrfamilienhaus? Ist das vom Amtsgericht? Also wenn dir da keiner Geld schenken will dann ist da doch was faul.


Dem würde ich bei Immobilien nicht unbedingt zustimmen. In einer Niedrigzinsphase ziehen i.d.R. die Preise an und wenn man nach der ersten Bindung von 5 oder 10 Jahren in eine Hochzinsphase rutscht hat man gut daran getan, in der ersten Phase eine hohe Tilgung vereinbart zu haben.


Den Preis kannst du sicherlich nur bewerten, wenn du die Substanz kennst oder in einem ersten Wurf den Kaufpreis ins Verhältnis zu den Nettomieteinnahmen setzt. Bei einem Faktor von über 12 wird das Thema als Geldanlage schon langsam eng, wenn man nicht noch über ein gutes Einkommen verfügt. Mit den Kosten für den Kauf liegt man hier bei ~>14.

tozimek

Momentan gibt es 14.400 p.a. aus Mieteinnahmen.



Meine Faustregel: Max Faktor 10 bei Netto Kalt pa. Mehr als 150k würde ich nicht bezahlen.

Jährliche Sondertilgung vereinbaren. Hab auf allem mit Darlehen 10k je Jahr vereinbart. Vorausgesetzt, du kannst das auch stemmen. Macht 0,x Prozent auf die Zinsen zusätzlich.

Ich gehe mal von drei Wohnungen aus, ein von dir, bleiben zwei. 14,4k netto kalt oder mit Nebenkosten?

trubeldix

Meine Faustregel: Max Faktor 10 bei Netto Kalt pa. Mehr als 150k würde ich nicht bezahlen.


Ist ja ein guter Vorsatz, aber wo findet man bitte solche Angebote? Höchstens in Gebieten wo eh jede zweite Wohnung leersteht.
In den ganz krassen Märkten wie Köln oder München zahlt man locker mal 25x und selbst in absoluten Katastrophenlagen mäßig attraktiver Städte (zB unsere Dortmunder Nordstadt) zahlt man für halbwegs brauchbar erhaltene MFHs 12x-15x. Nen Faktor 10x habe ich selbst für ne Bruchbude noch nie gesehen.

trubeldix

Meine Faustregel: Max Faktor 10 bei Netto Kalt pa. Mehr als 150k würde ich nicht bezahlen.



Natürlich hast du das nicht in Ballungszentren wie Hamburg, Frankfurt oder München. Ich würde aber auch nie auf die Idee kommen, mir dort, wenn ich kein Geld habe, (möglicherweise sogar voll) finanziert, eine Wohnung zu kaufen, die sagen wir mal, 800 oder 1000 Euro Miete kalt bringt, für 350k Euro zu kaufen. Zumindest nicht als Geldanlage. Für sich selbst - hmm, muss man schon arg überlegen. Die Zeiten sind aber auch hier schon fast vorbei, man muss genau suchen bzw. im Zwang kaufen und dort Glück haben. Vor 10 Jahren sah das noch ganz anders aus. Ich werde ja auch ab und an schwach, neulich habe ich auch eine 800 netto kalt Wohung (80qm) für 120k gekauft. Allerdings war die von Bekannten und in einer Gegend, wo ich locker bei sofortigem 180k bekommen würde.

Ich würde sowas nie übers Knie brechen, Immobilien machen Arbeit, das unterschätzen viele. Und verursachen laufende bzw. unvorhergesehene Kosten. Und reich werden, kann man damit auch nicht, zumindest nicht auf kurze Zeit. Man muss sich dessen sicher sein, "dein" Eigentum gehört dir garnicht, sondern einer Bank. Man steck möglichewise alles rein, was man hat und nach 15 Jahren ist man es los... im worst case.

"Lage ist Ruhig, direkt hinterm haus 2 gärten und dahinter ein feld."

Das klingt im übrigen nicht unbedingt nach top City Lage .. zumindest sind mir da relativ wenige Felder bekannt ...

Ich würde die Zinsbindung - je nach Tilgungsdauer - sogar so lange wie möglich festsetzten lassen. Niedriger werden die Zinsen wohl kaum fallen (können) und selbst wenn ist das Risiko steigender Zinsen wesentlich höher, als wenn man z. B. mit 20 Jahren einen etwas höheren Zinssatz bekommen kann, dafür aber - zumindest halbwegs - ruhig schlafen kann, als in Zeiten von steigenden Zinsen Sorgen über die Anschlussfinanzierung haben zu müssen.

Wichtig ist auch ein angepasste Möglichkeit der Sondertilgung ohne Abschlag im Vertrag zu haben. Es könnte ja sein, dass du z. B. etwas erbst, im Lotto gewinnst etc.
Hierfür solltest du dir entsprechende Optionen offen halten...

Auf jeden Fall ein Gutachter vor deinem Kauf bestellen. Damit hast zumindest einen Marktwert und es werden Mängel offenbart, die Dir eventuell
nicht selber aufgefallen wären. Kann evtl. vor bösen und damit sehr teuren Überraschungen schützen.

Also ich hab da keine Erfahrung, aber sollte man nicht auch überlegen, ob man ein solches Projekt was einen auch finanziell killen kann, nicht in eine Kapitalgesellschaft ausgliedert, anstatt es mit privater Haftung zu stemmen?

Naruto

Also ich hab da keine Erfahrung, aber sollte man nicht auch überlegen, ob man ein solches Projekt was einen auch finanziell killen kann, nicht in eine Kapitalgesellschaft ausgliedert, anstatt es mit privater Haftung zu stemmen?

Keine Ahnung haben und noch einen dümmlichen Tipp hinterher geben. Was soll das bringen? Wie soll eine TEUR 25 GmbH einen Kredit über TEUR 200 bekommen? Witzbold. Da muss der Gesellschafter-Geschäftsführer sich blank ausziehen und haftet/bürgt schlussendlich doch...

Naruto

Also ich hab da keine Erfahrung, aber sollte man nicht auch überlegen, ob man ein solches Projekt was einen auch finanziell killen kann, nicht in eine Kapitalgesellschaft ausgliedert, anstatt es mit privater Haftung zu stemmen?


AuditAgent

Keine Ahnung haben und noch einen dümmlichen Tipp hinterher geben. Was soll das bringen? Wie soll eine TEUR 25 GmbH einen Kredit über TEUR 200 bekommen? Witzbold. Da muss der Gesellschafter-Geschäftsführer sich blank ausziehen und haftet/bürgt schlussendlich doch...



Nu bleib mal auf dem Teppich, so ganz dümmlich ist der Tipp nämlich garnicht, blos etwas verkürzt.
Das wird durchaus gemacht, allerdings nur bei Objekten, die keine Gläubiger haben und sich das auch rechnet. Eine Bank im Nacken wird das nie abnicken, zumindest nicht ohne viel Vitamin B. Ich kenne den Fall, da hat ein Bekannter für jedes Objekt eine 500 Euro UG angelegt. Diese ist aber natürlich mit Geld verbunden - Steuerberater, Bilanz, etc. sind nicht gerade billig. Das machst du eigentlich bei speziellen Immobilien. Egal, ist bei dem og. Beispiel eh nicht praktikabel.


Tilgung über 2 %. Ein Annuitätendarlehen auf diesem Zinsniveau mit nur 1 % zu tilgen, dauert bummelige 40 Jahre.

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