Gibt es einen für Laien praktikablen Weg um die Sanierungskosten eines EFH vor dem Kauf abschätzen zu können? Früher hätte man sich einen Gutachter dazugeholt, das ist zumindest in meiner Region überhaupt nicht mehr möglich. Wenn Objekte auf den Markt kommen, dann sind diese spätestens nach wenigen Tagen verkauft, meist ist das auch in wenigen Stunden erledigt. Anders als mit angucken und sofort zusagen kommt hier ganz sicher keiner mehr an ein Haus.
Formeln wie 40% des Kaufpreises bei einem Haus aus den 60 Jahren sind mir viel zu pauschal da ich überhaupt nicht erkennen kann worauf sich die Sanierung bezieht. Wie kann man sich da als Laie vorab zumindest einen ungefähren Überblick verschaffen? Ob es nun 2.000€ und auch 20.000€ teurer wird als gedacht spielt keine so große Rolle, wenn am Ende aber mehr als 50.000€ unerwartet auf der Rechnung stehen, wäre das schon ungünstig. Gibt es einen gangbaren Weg oder ist das einfach immer ein Überraschungsei?
Formeln wie 40% des Kaufpreises bei einem Haus aus den 60 Jahren sind mir viel zu pauschal da ich überhaupt nicht erkennen kann worauf sich die Sanierung bezieht. Wie kann man sich da als Laie vorab zumindest einen ungefähren Überblick verschaffen? Ob es nun 2.000€ und auch 20.000€ teurer wird als gedacht spielt keine so große Rolle, wenn am Ende aber mehr als 50.000€ unerwartet auf der Rechnung stehen, wäre das schon ungünstig. Gibt es einen gangbaren Weg oder ist das einfach immer ein Überraschungsei?
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69 Kommentare
sortiert nachbeim renovieren kommen genug überraschungen und mit den aktuellen Preisen und der Inflation sind 50.000 mehr schnell drin.
Am besten frag Freunde /Handwerker ob sie mit dir drüber schauen, bzw die mal Preise an die Hand geben. Bsp:
Neue Gasheizung ca 15k
Neue Pelletetheizung ca 40k
Estrich 100qm ca 1200
Dach. ca 35k
etc.
Dann kannst du mal grob überschlagen, aber wirklich aussagekräftig isses leider im moment nicht. Gerade wenn du Handwerker brauchst. Die preise explodieren nur noch. Ich renoviere seit 3 Jahren alles selbst und merke das die ca 15% Inflation in 3 Jahren schon gut.
Liegen bei unserer Kernsanierung insgesamt bei Kosten von ca. 75.000€ für ein Haus mit 140qm Wohnfläche aber machen auch fast alles wirklich komplett selber sonst wäre das Budget nicht zu halten. (bearbeitet)
Der Verkäufer sollte klar nachweisen können, was über die Jahre bereits erneuert bzw. modernisiert wurde...in jedem Fall ist das Ganze immer mit Risiken verbunden - angesichts der gegenwärtigen Lage im Baugewerbe und den anziehenden Rohstoffpreisen kann vermutlich niemand eine konkrete Summe nennen, denn diese ändert sich kontinuierlich in Abhängigkeit von den o. g. Faktoren
Wenn man viel selbst macht und etwas Zeit mitbringt und auch nicht alles auf Teufel komm raus erneuert geht es aber auch deutlich günstiger.
Es hängt schon sehr vom Objekt und von der Zielvorstellung ab.
Besipiel: Kernsanierung Haus: Alles neu außer Rohbau: Fassade sanieren 120€ pro m2 Fassade, Dach sanieren ( bei Steildach Grundfläche Gebäude x 1,4 = m2 Fläche Dach) Dachfläche x 150€ inkl. Anschlüsse.
Fenster neu? Hier kannst du mal mindestens 900€ pro fenster Einrechnen 2 fach Verglasung ohne gehobene Schallschutzanforderung. Estrich neu mit Bodenbelag? 50€ kannst du hier pro m2 rechnen.
Pro Bad mit Amarturen solltest du mit mind. 4.000€ reingehen. Elektro neu und Heizung neu sollte mindestens 600€ pro m2 BGF sein. Ist dein Keller Trocken? Wenn ja gut, wenn nein -> Finger weg. Die Kosten für eine gute Sanierung würde ich hier nicht eingehen.
Grundsätzlich ist es schwierig zu sagen was es kostet. Die Frage ist immer was du machen möchtest. Bei BEstandsgebäude immer mind 15% puffer fest einrechnen. Es wird immer was aufploppen, was du nicht bedacht oder vorher gesehen hast (versteckter Mangel)
Grundsätzlich vorher einen Plan machen. Wichtig sind bei der Rechnung auch mögliche kfw förderungen. Da kannst du viel sparen. Willst du selber darin wohnen oder verkaufen? ggf. mal mit Besteuerung von Gesellschaften außeinander setzen, und GbR oder GmbH gründen. (bearbeitet)
Ziemlich schlechte Idee.
Wenn dabei Mängel auffallen und beim weiterverkauft nicht angegeben werden, trifft man sich vermutlich vor Gericht wieder.
Oder aber das Finanzamt freut sich.
Such dir eine Möglichkeit aus^^
Vllt willst du die Adresse schwärzen
Ich glaube, dass du mit so einem Einkommen auch problemlos doppelt so hohe Kredite bekommst.
Und ein Haus per Schnellschuss kaufen, weil es sonst anderweitig verkauft wird, ist wohl keine gute Idee. (bearbeitet)
So langsam verzweifelt man schon bei dem Markt.
Das zieht sich durch alle Bereiche.
Klinker
Fließen
Dachpfannen
Steine
Überall wo viel Energie für die Herstellung bekötigt wird.
Wenn das jetzt um 40-50% steigt, dann bekommst du die Kosten am Markt nicht durchgesetzt.
Keiner will dann 50€ pro qm Fliese bezahlen, wenn diese Voher 15-20€ gekostet hat.
Die Qualität wird ja nicht besser durch den hohen Preis.
Auch Farben sind ein Problem, da Öle etc. zum Teil aus der Ukraine kommen und in den Farben zugemischt werden.
haben das gleiche Thema auch durch, bzw. der Bau ist fast abgeschlossen.
Mein befreundeter Architekt hat mir damals für die Finanzierung eine Kostenschätzung für die Bank erstellt.
Grundlage ist immer der aktuelle Baukostenindex pro m². Dann kann noch zwischen verschiedenen Stufen variiert und auch noch die Besichtigung vor Ort herangezogen werden.
Kurzum:
Bei uns waren es im August 2021
2100€ pro m² Wohnfläche. Das hat er vorher schon pauschal laut Tabelle gesagt und lag dann nach der Besichtigung auch in etwa bei diesem Wert.
Dann kann man das ganze noch auf die verschiedenen Bereiche aufgliedern, aber nachher kommt es doch immer anders als man denkt. Also bspw. 12000 für Elektrik , können nachher auch mal schnell 15000 werden. Der Bank ist am Ende egal wofür du das Geld nutzt, solange es eine Wertsteigerung des Objektes darstellt.
Er hatte uns damals (vor den extremen Corona/Kriegs Preissteigerungen) pauschal 15% Puffer angenommen auf den Baupreisindex. Das war auch nötig!
Wirklich wichtig ist einfach, dass man im Zweifel die Kraft, Ausdauer und die Muße hat sich auch (wie ich, als Büromensch) Dinge anzueignen, sich einzulesen/Youtube, Fachberatung hinzuzuziehen und Mögliche Unwegbarkeiten in Eigenleistung selber zu machen, insbesondere dann wenn die Budgets "aus dem Ruder zu laufen drohen".
Tipp: Abriss wertet die Bank fast immer als Wertminderung, wird also nicht finanziert.
Wenn Wände oder anderes abgerissen werden sollen bitte vorher sehr genau schlau machen, was die Bank zahlt und was nicht, auch bei der Entsorgung. Oftmals alles Eigenleistung.
Letzter Punkt:
Besonders für den Beleihungswert wichtig ist zu schauen, ob die Bank 60/70 oder mehr % des Sanierungskostenanteils am Darlehen als Wertsteigerung ansieht.
Am kundenfreundlichsten fanden wir die ING Diba. Die rechnen 100% an. Das setzt wiederum weniger Eigenkapital voraus.
Das durchschnittliche Bruttoeinkommen lag bei einem Vollbeschäftigten in 2020 bei 4.000 Euro....
Scheinen durchschnittlich also nur Azubis, Berufsanfänger und Trolle in D zu arbeiten.
Anhand des Alters der Immobilie kannst du zumindest grob abschätzen, was getan werden muss.
Also Dach ca. nach 30-40 Jahren, Heizung nach 20-30, Elektro 40 Jahr, usw.
Dann musst du gucken was der Besitzer schon gemacht hat. Für versteckte Mängel, bzw. Kostenfallen am besten jemand mitnehmen, der Ahnung hat. Dachbalken angucken, Nässe unterm Dach angucken, Wände anschauen und nach Feuchtigkeit gucken etc. Auch kann es nicht schaden zu gucken, ob bereits erledigte Arbeiten z. B. Elektro professionell erledigt wurden, um kein Flickenwerk zu übernehmen.
So komplett ohne eigene Erfahrung ist schwer.
Alles selbst gemacht, bis auf Elektro an Kasten anschließen. Sind sicherlich seit 3-4 Jahren dabei & bei ca. 100k Kosten bei 70% Vollendung. Solange du nicht mindestens 70% alleine machst, kannst du das knicken. (bearbeitet)
Klar, das wäre auch bevorzugt da die Kosten dann auch einfacherer abzuschätzen wären. Nur gibt es einfach keine freien Grundstücke auf dem Markt, obwohl wir in einer Kleinstadt in ländlicher Lage wohnen. Das nächste Baugebiet liegt 10km weg irgendwo in der Pampa und dann weißt du bei einem Neubaugebiet nie was deine Nachbarn die für Gebäude vor die Tür setzen.
Wäre es absehbar, dass sich am Markt groß etwas ändert können wir auch weiter warten, ich sehe das aber nicht.
Unterschätze die aktuell Lage nicht. Banken sind aktuell extrem vorsichtig bei der Kreditvergabe.
Man sollte sich nicht wundern, wie knapp die meisten kalkulieren.
Glaub mir, mit 7k Einkommen kannst du das doppelte des von dir genannten Kredits finanzieren. Und so ein Einkommenist auch weit entfernt vom durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen. Schau dir einfach mal Tarife im öffentlichen Dienst als Vergleichswert an.
Unglaublich. Wie kann es denn zu einer so unterschiedlichen Kalkulation kommen?
weil im Durchschnitt _jeder_in VZ beschäftigt ist? ….
Als ganz grobe Faustregel kannst Du Nettoeinkommen Mal 100 = möglicher Kredit rechnen, gilt halt nicht für ganz kleine Nettoeinkommen aber ab so 2500 netto pro Nase geht schon was
Das scheint in jedem Fall nochmals sehr stark branchenabhängig zu sein - vielleicht auch der Grund, weshalb man bei uns im Konzern teilweise monatelang niemanden für offene Stellen findet.
Da gibts nichts hinzuzufügen. Selbst ein Gutachter wird (wenn er denn vor Ort wäre) nur das was er sieht bewerten können. Versteckte oder erst später auftretende Mängel kann man nicht bewerten und die können richtig teuer werden. Eine gebrauchte Immobilie, vor allem eine, wo man schon weiss, dass man sanieren muss, ist nur was für Experten oder Menschen mit zu viel Geld. Wenn mehr als 50K ein Problem darstellt, sollte man die Finger von lassen. (bearbeitet)
Ich selbst kann es nicht einschätzen, wenn ein befreundeter Handwerker keine Zeit hat oder aufgrund der aktuellen Lage kein Gutachter hinzugezogen werden kann: Finger weg
Bei einem Gebrauchtwagen würde auch niemand auf die Idee kommen nach einer Tabelle zu fragen, was man bei einem KP von 5k€ oder 10k€ noch an Reparaturen aufschlagen muss.
Eben, so ist es bei mir auch. Vorhin glücklicherweise einen Besichtungungstermin bekommen, Kleinanzeige war 1 Stunde drin, möchte gar nicht wissen wie viele Anfragen da in der Zeit vorlagen.
60er Jahre, 115m², 300.000€. Das geht hier nur nach dem Motto friss oder stirb, weggehen tut es auf jeden Fall. Vom Gefühl her wären 50.000€ weniger angemessen, aber was hilft das. Der Markt gibt eben überhaupt nichts her.
rechne mal eher 100k + 15% Sicherheitspuffer für die Sanierung, zzgl Nebenkosten zum Kaufpreis, nochmal ca. 8-10%
Wenn das so wäre, wäre das völlig in Ordnung. An Dämmung/Türen/Fenster komme ich berufsbedingt auch deutlich unter Endkundenpreis ran und vor allem ohne ewig lange Lieferzeiten.
ja wenn...alles kann, nichts muss...je mehr Infos der Verkäufer liefern kann desto besser, auch bzgl. Statik und etwaiger Änderung des Grundrisses, dann kann man aber direkt von 150k-200k ausgehen (bearbeitet)
Freunde von mir haben 2020 Angebote von Handwerkern eingeholt und 2021 Saniert (schlimmstes Jahr :D).
Statt der geplanten 200.000€ wurden das am Ende 300.000€, weil Holz/Material teurer wurde und Betriebe die Lohnkosten angehoben haben.
Jetzt kommt noch der hohe Energiepreis dazu.
Einige Hersteller haben die Produktion von Klinker ausgesetzt, weil die Preise so hoch sind, dass diese am Markt nicht durchgesetzt werden können.
Gab es schon gespräche mit einer Bank, damit Du ungefähr weißt, weiviel überhaupt im Topf zur Verfügung steht?
Alles andere ist doch erstmal Rätselraten....
selbiges gilt für Fliesen
Meine Frage bezog sich ja gar nicht darauf, dass ich eine Schätzung von euch haben will, das ist natürlich auch völlig unmöglich. Es gab bisher noch keine Gespräche mit einer Bank, die beispielhaft genannte Immobilie können wir aber zu über 2/3 aus Eigenkapital bezahlen und unser Nettohaushaltsnettoeinkommen bewegt sich in einem Bereich, indem die Finanzierung der Sanierung sicher nicht scheitern wird.