Gepostet vor 20 Stunden

Wohnungskauf zur Vermietung

[Edit 2 fasst das wichtigste Zusammen ⬇️]
Hallo MyDealz Community,

Ich spiele mit den Gedanken, eine Immobilie zu kaufen und hätte gerne eure Ratschläge.

Es soll eine Wohnung zum vermieten sein. Ich habe eine gute Schufa, jedoch relativ geringes Einkommen. Ich kann monatlich 200-300€ aufbringen.

Woran sollte ich besonders bei Immobiliensuche achten? Habt ihr Tipps, wie man durch spezielle Angebote Geld sparen kann? Außerdem interessiere ich mich für Empfehlungen bezüglich wichtiger Versicherungen im Zusammenhang mit Immobilien, Mietausfällen usw.

Danke im Voraus für eure Erfahrungen und Hinweise!

Edit: Ich habe schon Erfahrung mit Aktien, Etfs, Affiliate Marketing, Social Media und weiterem gemacht. Ich möchte meinen Schritt in die Welt der Immobilien wagen und erstmal mit möglichst überschaubarem Risiko einsteigen und die nächsten 10 Jahre damit arbeiten.

Edit 2:
1. Wohnungssuche:
- Mieteinnahmen übersteigen Kreditraten.
- Prüfung von Hausgeld und Eigentümerversammlungsprotokollen.
- Beachtung der Lage: Empfehlung für Uni-Nähe.
- Potenzial ohne Mieter und nicht renoviert kaufen, um Wertsteigerung durch Renovierung zu erkennen. Renovierte und teurer weitervermietete Wohnungen bieten höheres Renditepotenzial.

2. Finanzierung:
- Vorzugsweise lange Kredite mit guten Konditionen.
- Höheres Eigenkapital empfohlen zur Risikominimierung.
- Im besten Fall nicht nur Zinsen, sondern auch die Tilgung einplanen.

3. Versicherungen:
- Gebäudeversicherung mit Elementarschutz, umlegbar auf Mieter.
- Haftpflicht für Wohngebäude umlegbar.
- Rechtsschutzversicherung.
- Mietausfallversicherung.
- Schutz vor Mietnomaden.

4. Kosten und Risiken:
- Zusätzliche Kosten wie Notar, Grundbuch, und Maklergebühren beachten.
- Hausgeld könnte auf Hausverwaltung hinweisen mit begrenztem Handlungsspielraum.

5. Handwerkliches Geschick und Tilgung:
- Handwerkliche Fähigkeiten oder zuverlässiges Netzwerk für Reparaturen sparen Kosten.
- Hohe Tilgung priorisieren, um Zinsbelastung zu minimieren.
- Möbliert vermieten, um das Potenzial der Wohnung auszuschöpfen.
- Renovierte Wohnungen kaufen und teurer weitervermieten kann zusätzliches Renditepotenzial bieten.

6. Individuelle Bedenken und Risiken:
- Kostenpotenziale beachten, wie unerwartete Ausgaben bei Heizungsausfall.
- Unsicherheiten durch politische Entscheidungen.
- Kontinuierliche Herausforderungen bei Eigentümerversammlungen.
- Persönliche Risikoabschätzung bei niedrigem Eigenkapital.
- hohe Material und Handwerkerkosten (aktuell)

7. Alternative Überlegungen:
- Betonung gewerblicher Aktivitäten für anpassbares Risiko.
- Empfehlung, Immobilienthemen mit Studentenjob zu erkunden.
- Warnung vor unüberlegten Entscheidungen und Schuldenfallen.

Sag was dazu

127 Kommentare

sortiert nach

vor 19 h, 48 m
Das riecht nach Zwangsversteigerung wenn der erste Mietnomade einzieht, und du auf 12-15 Mieten, Anwalts- und Gerichtskosten, Gerichtsvollzieher, Einlagerungspflicht des zurückgelassenen Gerümpels und den Renovierungskosten für die Bude sitzen bleibst. Wir reden hier nicht von Peanuts, besonders bei deinem geringen Einkommen ist das eine Katasrophe. (bearbeitet)
vor 19 h, 38 m
So einen Kauf haben meine Eltern gemacht. 100% finanziert und Nebenkosten falsch abgerechnet. Notverkauf da kein Geld. War günstig und ich verwalte die.Wahnung seit fünf Jahren. Kaufpreis 90.000€, Miete 390€ kalt und dann noch Hausgeld . Lohnt nur wenn man es ohne Kredit oder mit 50% Eigenkapital Kauf.
deshalb rechne es mal durch wie lange du bei 300€ zahlst. Nimm keine 300€+Miete . Geht schief (Heizung, Fassaden Renovierung etc.) entscheidet die Gemeinschaft das etwas gemacht werden muss zahlst du. Beispiel von mir: unsere vermietete Wohnung hat ein doppelparker System aus den 90ern. Wurde bisher immer wieder repariert. Wenn die Anlage mal defekt ist kostet das jeden 5 stellig. Eben mal so. Und Heizung wird man sehen was kommt. In unserem Fall war’s Kauf zur Kapital Anlage ohne Finanzierung da ist Wartung kein Problem.
vor 20 h, 4 m
Geringes Einkommen, keine Rücklagen, Kredit für Wohnung aufnehmen 150.000 + X?!
Lass Mal lieber.
Autor*in
vor 20 h, 0 m
Rücklagen habe ich etwas mehr als 10.000€ die Immobilie, die ich aktuell im Blick habe kostet 79000€ + 9800€ Nebenkosten.

Miete liegt aktuell bei 320€ Kalt und 105€ Nebenkosten. 200€ soll das Hausgeld betragen
vor 19 h, 1 m
Vorab, ich mein's nicht böse...

Aber... wenn Du wirklich nur monatlich 200-300€ monatlich über hast, dann lass BITTE die Finger von Immobilien.
Du überblickst glaube ich nicht so recht, was Du da (unerwartet) alles investieren musst!

Tu Dir zumindest selbst den Gefallen und informiere Dich vorher richtig (das heißt nicht hier bei MyDealz), bevor Du diesbezüglich investierst!

Dir alles Gute!
Autor*in
vor 18 h, 55 m
Vielen Dank dafür ️ ich nehme es hier weder dir noch irgendwem hier böse.

Ich freue mich sehr etwas tiefer in das ganze zu Blicken
Autor*in
vor 18 h, 55 m
Vielen Dank an die gesamte Community für eure wertvollen Meinungen, Tipps und das Teilen eures Wissens!

Abschließend hätte ich noch ein paar Fragen zur Wahl einer Immobilie:

1. Sind hohe Hochhäuser mit vielen Parteien oder kleine Einfamilienhäuser aus eurer Sicht besser?

2. Wieviel Geld sollte ich als Rücklagen haben und wieviel sollte ich zur Seite legen?

3. Lohnt es sich, eine ältere Immobilie energetisch und optisch auf den neusten Stand zu bringen, diese dann zu vermieten und nach 10 Jahren Haltedauer wieder zu verkaufen?

Eure Meinungen dazu wären mir sehr hilfreich. Zusätzlich, könnt ihr mir erzählen, wie und unter welchen Bedingungen die Community damals damit angefangen hat? Vielen Dank im Voraus!
vor 18 h, 42 m
Also wenn du weiterhin bei der Immobilie bleiben willst:

Ich bringe fast nie viel Eigenkapital mit ein. Du musst Leute kennen, die dir Wohnungen in Gegenden vermitteln, in denen die Mieteinnahmen die monatlichen Raten der Bank übersteigen. So zahlt sich die Wohnung von selbst ab. Und zum Ende der Kreditlaufzeit verkaufe ich die Wohnung, da der steuerliche Vorteil wegfällt und nehme dann das nächste Objekt.
Zum Vermieten lieber mehrere kleine Objekte. Bringt mehr Geld.

Unter dem Strich muss ich da aber mehr machen als bei den Wertpapieren. Willst du aber wohl aktuell nicht hören.
vor 17 h, 39 m
Und vergiss nicht, Mieteinnahmen sind auch Einnahmen und somit steuerpflichtig.
vor 18 h, 59 m
Nimm einen ETF. Da hast du viel weniger Stress. Mieter zahlen nicht, hinterlassen einen Saustall, wollen nicht ausziehen, lassen Schimmel entstehen, den du entfernen darfst, etc.

Die Rendite beim ETF ist besser und stressfreier.
vor 18 h, 49 m
Grundsätzlich machst Du Dir die richtigen Gedanken.
1. Ließ dich ein in die Materie, das kostet nichts und bewahrt dich vielleicht vor Fehlern.
2. Du brauchst mehr Eigenkapital , das senkt das Risiko
3. Du solltest handwerklich geschickt sein oder die passenden Leute für Reparaturen kennen, das spart mehr als alles andere.
4. Wichtig ist eine hohe Tilgung sonst fressen dich die Zinsen auf.
5. und das allerwichtigste die Lage, Du kannst alles verändern das nicht.
Ich empfehle ein kleines Appartment in Uni Nähe damit habe ich persönlich gute Erfahrungen gemacht
Autor*in
vor 18 h, 41 m
Vielen Dank für deine Tipps!

2. Wieviel Prozent oder welchen groben Betrag würdest du mir empfehlen?
3. Dafür würde ich die passenden Leute/Freunde kennen.
4. Würde sich eine niedrige Tilgung bei Zeiten wie vor den Zinssprüngen (0,8% und niedriger) lohnen?

Beispiel: Ich kaufe ein Haus für 250.000€ mit 0,68% Zinsen. Die Mietertäge würden leicht über den jährlichen Zinsen liegen. Könnte ich die Wohnung nicht möglich "wenig abbezahlen" und nach 10 Jahren mit Gewinn verkaufen. Dann hätte ich wenn es gut läuft einen Profit erzielt und im schlimmsten Fall keinen oder einen kleinen Verlust gemacht.

Sehe ich das richtig oder habe ich einen Denkfehler?
vor 17 h, 15 m
Sagen wir's mal so: Wenn es nicht unvernünftig wäre, sich ohne nennenswerten Einkommensüberschuss eine Wohnung zu holen mit Rücklagen, die gerade mal die Erwerbsnebenkosten decken, dann würden Leute mit 100.000€ Rücklage sich ja 10 günstige Wohnungen zulegen. Oder eine teure zu einer Million.

Nein, die Rechnung geht hinten und vorne nicht auf. Scheitern, Rücklagenverlust, Eigentumsverlust und anschließende Verschuldung wären vorprogrammiert.
vor 7 h, 27 m
Die Idee, im Ghetto nach günstigen Immobilien zu schauen und dafür Mieter zu suchen, die am besten noch die Miete vom Amt bezahlt bekommen (= sehr zuverlässig), ist bei Miethaien schon lange ein Businessmodell der Wahl.

Der Threadersteller geht die Sache aber ein wenig naiv an und hat wahrscheinlich zu viele Youtube Videos geschaut, in denen der "Hebel" der Immobillienfinanzierung besonders hervorgehoben wird.

Verschwiegen wird dabei das Klumpenrisiko, besonders wenn man sonst auch nicht besonders üppig mit Kapital ausgestattet ist.
vor 15 h, 55 m
als eigentümer kann ich dir sagen, dass es keinen sinn macht aus deiner sicht.
vor 19 h, 20 m
Ich würde dir mit dem Kapital eher zu ner Garage raten
Autor*in
vor 19 h, 14 m
Weißt du da zufällig, ob solch ein Ablauf dem einer Wohnung ähnelt?

Werden die Einnahmen genauso versteuert?
vor 8 h, 13 m
Du weißt nicht, wieviel Ärger Mieter machen können. Unabhängig davon ob es finanziell sinnvoll sein könnte, Finger weg. Mietausfälle, trotz sorgfältiger Mieterauswahl, Räumungsklagen etc - Finger weg
vor 6 h, 6 m
Mit 200-300€ im Monat eine Wohnung kaufen? Lass das mal lieber.
vor 17 h, 47 m
Mal ganz im Ernst: Dieser Thread ist doch ein reines Armutszeugnis für den Ersteller. Sorry, aber das ist die Wahrheit.
vor 19 h, 49 m
Du hast kein Geld.
vor 16 h, 3 m
Lässt hier jemand seine Hausaufgaben von der Community machen?
vor 2 h, 3 m
Chatgpt sein Vater
vor 19 h, 44 m
kauf Dir mal ein paar gescheite Bücher zu dem Thema. Wenn man 90k plus Zinsen ausgeben will, muß man sich ausgiebig damit beschäftigen. Du brauchst recht viel Wissen in dem Bereich. Und das BEVOR Du anfängst zu suchen.
Und auch die Alternativen in Betracht ziehen. Ein Aktien-ETF ist auch recht rentabel, aber wesentlich weniger arbeitsaufwändig. Noch ein Punkt: Die 2-300 Euro monatlich könntest Du in ein paar Jahren gerne für etwas anderes verwenden wollen: Familiengründung zb.
Autor*in
vor 19 h, 39 m
Aktuell bespare ich mein Geld in Aktien. Ich möchte jedoch mehrere Möglichkeiten in jungen Jahren ausprobieren um mit 30 die verschiedenen Möglichkeiten zu kennen.
vor 2 h, 3 m
Lass es besser sein. Der Staat macht dir einen Strich durch die Rechnung und lacht dich jetzt schon aus
vor 20 h, 10 m
Plane nicht zu knapp mit der Miete. Kann Mietausfälle und Reparturen geben. Lieber so dass es auch ohne ginge und Sonderzahlung machen
hatte mit meinem Mieter auch schon Stress (Mietrückstände).

edit: bei 300€ zahlst du entweder eine 1 Zimmer Wohnung ab oder 40 Jahre… (bearbeitet)
Autor*in
vor 19 h, 59 m
Den zweiten Teil mit dem Edit habe ich nicht ganz verstanden. Wie meinst du das?
vor 19 h, 58 m
Kauf dir stattdessen Aktien.
vor 15 h, 8 m
Student mit geringem Einkommen, 10k Eigenkapital und gerade mal 200-300€ kannst du zur Seite legen. Die meisten Banken wollen 20-30% EK. Das hast du nicht.

Bist du ein Troll? Bei den Daten kriegst du never einen Immobilienkredit. Das wäre jedem vernünftig denkenden Menschen sofort klar. (bearbeitet)
Autor*in
vor 9 h, 0 m
Kredit wurde mir schon zugesagt, sobald ich die richtige Wohnung finde
vor 13 h, 51 m
Sorry,...

...

Edit 2:
1. Wohnungssuche:
- Mieteinnahmen übersteigen Kreditraten.

...
vor 6 h, 15 m
lass es bitte einfach sein ✌️
Autor*in
vor 6 h, 10 m
Wenn du die Aussage mit neuen Begründungen, als jene die ich oben zusammengetragen habe, erläutern könntest, wäre ich dir dankbar.