Gepostet 11 Juni 2022
Vermieten - Steuerliche Behandlung
Wir ziehen bald in unser saniertes Haus um und es stellt sich die Frage ob wir unsere ETW vermieten oder verkaufen sollen.
Ich habe noch keinen optimalen Rechner inkl. der steuerlichen Behandlung gefunden. Daher explizit meine Frage wie ich das am besten rechnen soll.
Hier ein paar Eckdaten:
70m², Mietspiegel sind hier 8,9€ pro m² im erweiterten Kölner Umland.
Hausgeld 291€ inkl. Instandhaltungsrücklage
Zu erwartende monatliche Rate für die Anschlußfinanzierung zwischen 220€-270€.
Es ist unser erstes Objekt zur Vermietung.
Bekannt ist mir nur, dass die Zinsaufwendungen steuerlich geltend gemacht werden können.
Was gibt es sonst noch zu beachten?
Ich möchte gern erfahren, welche Kosten des Hausgeldes nicht umlagefähig sind und mit welchen Einnahmen ich zu rechnen habe.
Der Grenzsteuersatz sollte in etwa bei 39-40% liegen.
Wenn sonst noch was an Daten benötigt wird, kann ich das gerne ergänzen.
Vielen Dank vorab
Ich habe noch keinen optimalen Rechner inkl. der steuerlichen Behandlung gefunden. Daher explizit meine Frage wie ich das am besten rechnen soll.
Hier ein paar Eckdaten:
70m², Mietspiegel sind hier 8,9€ pro m² im erweiterten Kölner Umland.
Hausgeld 291€ inkl. Instandhaltungsrücklage
Zu erwartende monatliche Rate für die Anschlußfinanzierung zwischen 220€-270€.
Es ist unser erstes Objekt zur Vermietung.
Bekannt ist mir nur, dass die Zinsaufwendungen steuerlich geltend gemacht werden können.
Was gibt es sonst noch zu beachten?
Ich möchte gern erfahren, welche Kosten des Hausgeldes nicht umlagefähig sind und mit welchen Einnahmen ich zu rechnen habe.
Der Grenzsteuersatz sollte in etwa bei 39-40% liegen.
Wenn sonst noch was an Daten benötigt wird, kann ich das gerne ergänzen.
Vielen Dank vorab
Zusätzliche Info
24 Kommentare
sortiert nachMeist ist man damit schon im Bereich eines „Verlustes“ und spart ein wenig Steuern da der Verlust aus V und V eben mit den anderen Einkunftsarten verrechnet wird.
Lade dir am besten mal die Testvariante einer Steuerberatungssoftware runter (tax von Buhl Data zum Beispiel) und probiere dich damit aus. Kostet nichts und führt sich gut durch alles durch (bearbeitet)
Würde ich so unterschreiben, sofern die 10 Jahre rum sind.
Um auf die eigentliche Frage einzugehen: Umlagefähig sind Kosten wie
- Heizung
- Wasser/Abwasser
- Müllentsorgung
- Flurlicht
- Strom für Aufzug sowie Notruf
- Räumdienst
- Grundsteuer B
- Versicherungen
sowie noch ein paar Kleinigkeiten. Das sind aber die großen Brocken.
Wobei dieser Service, die Mietverwaltung, auch wieder kostet. Ich selbst habe 6 ETWs und abseits der Nebenkostenabrechnung keine Arbeit damit. Nur einmal ein nennenswertes Problem in Form zahlungsunwilliger Mietern gehabt. Daher würde ich mich jederzeit dagegen entscheiden. (bearbeitet)
Die Standard–Version enthält bereits Vermietung und Verpachtung
Du hast wohl noch nicht mit eigenen Mietern zu tun gehabt
6000€ zu 20% je Kalenderjahr, Lohn kosten der Handwerker, sofern es die Substanz erhaltende Maßnahmen sind. Kein Neubau oder Anbau etc.
Schon klar, Termin zu bekommen ist da nicht so einfach, aber geplant, daher vorab meine Frage hier.
Ich will hier auch keine rechtsverbindliche Beratung haben, sondern lediglich mal ein paar Beispiele hören, wo die Reise hingehen kann. Rechnen kann ich selber. (bearbeitet)
Danke für den Tipp!
Tax22 habe ich bereits. Werde ich mal in Ruhe ausprobieren.
Muss es da eine besondere Version sein oder hat die Standard Version auch den Umfang aller Funktionen?
Wir wohnen ja aktuell noch drin. Knapp über 3 Jahre, ist sowieso steuerfrei in dem Fall.
Sehr gut. Merci.
Wird es bei dir in der Hausgeldabrechnung nicht getrennt? Bei mir stand bei jedem Posten dabei, ob es umlagefähig ist oder nicht.
Also das was beepo schon geschrieben hat ist umlagefähig.
Auch die Wartung der Heizung.
Erneuerung der Heizung natürlich nicht.
Schau ich mir noch mal an. Danke für den Hinweis.
Wenn ich das richtig verstehe war die Bude eigengenutzt daher ist das mit den 10 Jahren nicht relevant, allerdings wenn man jetzt vermietet kann das relevant werden. Was ich neben den harten Fakten die der TE berechnen möchte bei der Entscheidung nie vernachlässigen würde ist ob es z.b. eine gute HAusverwaltung gibt die einem ggf. Teile der Arbeit als Vermieter übernimmt. Es ist schon ein unterschied ob man als privater Vermieter innerhalb einer WEG sozusagen zwischen Mieter und WEG steht oder ob man dan vieles an den Verwalter delegieren kann bzw. Auch möchtr
Danke für den Hinweis auf diese "weichen" Faktoren, hat auf jeden Fall seine Berechtigung. Da hier ziemlich viel vermietet wird, gehe ich davon aus, dass die mit der Hausverwaltung zufrieden sind. Die ist jetzt seit 7 Jahren gleich. Ich habe bisher als selbstbewohnender Eigentümer keine Einwände.
Klar man muss dann halt auch Lust darauf haben im Zweifel erreichbar zu sein wenn der Wasserhahn tropft.
Das sind halt alles weiche Faktoren die sich jederzeit auch ändern können.
Was ich damit sagen wollte ist nur dass ich eine Vermietung nur bei einer ordentlicher Hausverwaltung machen würde, unabhängig ob die alles inkl. Mieterauswahl machen oder nur im Zweifel Ansprechpartner bei kleineren Problemen sind (bearbeitet)
Das ist eine Vermietung einer ETW, kein Hotel.
Wenn der Wasserhahn tropft ist das erst einmal nicht das Problem des Vermieters.
Ständig. Deswegen kann ich auch eine qualifizierte Aussage treffen.
Die Aussage war aber absolut unqualifiziert: Natürlich ist der Vermieter für den tropfenden Wasserhahn zuständig!
(Ob es ein Notfall ist, der sehr zeitnahes eingreifen erfordert oder ob sich der Vermieter bei entsprechender Klausel bis zu gewissen Grenzen die Reparaturkosten vom Mieter zurückholen kann, sind wieder andere Fragen)
Klar ist das Problem des Vermieters und das der durchschnittliche Mieter selbst anfängt rumzupfuschen will man auch nicht
Kommt in ein paar Jahren auf mich zu..
Die Spekulationssteuer greift nicht, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst zu Wohnzwecken genutzt hat. Oder wenn sie bei kürzerer Zeit zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich auf diese Weise genutzt wurde. Was die Freude über den Verkaufsgewinn deutlich steigert.